土地活用について ~土地活用をお考えの方へ~

土地活用を始める前に注意しておきたいこと

土地にはそれぞれ利用できる用途が定められていて、建てたいものをどこでも自由に建築できるわけではありません。

土地活用を始める前に、所有している土地の用途地域を調べておくことが大切です。

また、土地の場所によって建築できる建物の大きさが決められています。

用途地域とあわせて、建ぺい率や容積率なども確認しておきましょう。

CHECK!

土地活用にはメリットがたくさんある

土地活用を始めることで、相続税の対策や安定した収入などのさまざまなメリットを得ることができます。

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    POINT01

    相続税対策になる

    相続の際、現金や株式、不動産などさまざまな財産が評価されますが、財産の種類によって評価方法が異なります。土地や建物といった不動産の場合、相続時の時価で評価されるのではなく、不動産の固定資産税評価額で評価されます。 この固定資産税評価額は、時価よりも低くなることが多く、土地活用を始めることでさらに評価額を減らすことが可能です。

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    POINT02

    固定資産税対策になる

    土地や建物といった不動産を所有している場合、固定資産税は毎年かかり続けます。 固定資産税の課税条件は、不動産を所有していることであるため、更地で放置していたとしても課税されます。 しかし、固定資産税は、活用法によりますが、土地活用を始めることで大きく減らすことができます。 また、都市計画税がかかっている地域でも同様に、土地活用をすると都市計画税の軽減が可能です。

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    POINT03

    所得税対策になる

    土地活用を始めると個人事業主になることから、経営で発生した費用を必要経費として計上することができます。 さまざまな費用を経費として計上することで、収入から差し引くことができるため、所得を圧縮することが可能になります。アパート経営を始めた場合、アパートを取得するためにかかった費用も減価償却費として経費になるため、所得税の対策につながります。

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    POINT04

    収入が安定する

    土地活用を始めるメリットとして、安定した収入が得られるという点も挙げられます。 インターネット上では「土地活用としてアパートを建てるのは危険だ」などのコメントも見かけますが、土地活用の検討段階で念入りに事業計画を立てておけば、長期的に安定した収入を得ることができます。 事業計画を立てるときには、初期投資額や収支、利回り、入居者のニーズなどさまざまな視点からリサーチを行うことが大切です。 このような調査を行い、安定経営ができれば、固定資産税や都市計画税に充てることができ、さらには土地活用で得た収益を貯蓄に回すことも可能になります。


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    POINT05

    高収益を期待できる

    土地活用を始めるメリットとして、高い収益性を期待できるという点も挙げられます。 たとえば、令和元年のアパート経営やマンション経営などで得られる不動産所得の平均は年間521万円ともいわれており、一か月あたり約40万円以上もの収益を得ることができます。 また、立地や規模、始める活用法によってはこれ以上の収益を上げることもできるため、緻密な事業計画を立てることが大切になります。

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    POINT06

    地域貢献につながる

    土地活用は、家賃収入や税金対策といった部分に注目されがちですが、活用方法によっては、地域貢献につながることもあります。 活用方法の中には、病院や介護施設といった公共性の高い施設の経営やコンビニなどの商業施設経営も存在します。 これらの活用法は、地域において必要とされることも多く、その地域に必要なものを建てるという選択肢もあるのです。 こういった側面で地域貢献ができるのも土地活用を始めるメリットになります。 土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。


どう選ぶ?土地活用方法の選び方

土地は、ただ持っているだけでは固定資産税のかかるマイナスの資産となります。そのため、相続して使っていない土地などは土地活用を行って収益を得られる状態にしたいところです。 では、さまざまある土地活用方法はどのように選べばいいのでしょうか。

  • 収益性を重視


    収益性を重視した土地活用の方法として、アパート・マンション経営やコンビニなどの店舗経営があります。 広い土地を所有している方であれば太陽光発電なども選択肢に入ってくるでしょう。 しかし、アパート・マンション経営には空室リスクが、太陽光発電には日照量変化のリスクがあるため、選ぶ際にはどのようなリスクがあるのかを事前に調べておくことが大切です。

  • 安定性を重視


    固定資産税分の収益を得られれば十分といった方には、安定性を重視した土地活用がおすすめです。人件費がかからずランニングコストを低く抑えられるコインランドリーがあげられます。利用者はリピーターになる可能性も高く、高収益とはならないものの安定した経営が可能です。また。公共性の高い保育園や医療施設経営、老人向け施設なども、長期一括借り上げで安定性を狙うことが可能です。


  • 初期投資額を重視


     初期費用をあまりかけずに土地活用したいといった方には初期投資額の少ない駐車場経営、とくに機械導入の要らない月極駐車場などがおすすめです。 ただし、建物がない駐車場などは、固定資産税の減税対象からは外れてしまうため、節税効果を期待する方にはおすすめできません。 ほかにもトランクルーム経営やトレーラーハウスなどもイニシャルコストが低く、人気上昇中の活用法です。


  • 節税対策を重視


    節税対策を重視した場合、建物が必要になる土地活用方法の中から選ぶことになるため、アパート・マンションや戸建てなど、賃貸経営が主な選択肢になります。稼働率が高ければ高収益を得ることも可能です。 ただし、高額な初期費用が必要であることは忘れてはなりません。事前に資金計画をしっかり立てておくことが大切です。補助金が望める保育園やサ高住なども検討対象となるでしょう。


空き家・空地の具体的な活用例をご紹介

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    賃貸

    修繕・リフォームまたは空地に物件を建築して賃貸活用すれば、家賃収入を得ることも出来ます。周辺環境が良くニーズにマッチした物件であれば安定した収入源となる可能性もあります。ただ、空室問題や管理に手間がかかるのが懸念点です。

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    駐車場

    更地にしてある程度広いスペースを確保できるのであれば駐車場として活用できます。収入益はそこまで高くないため、大きな収入の柱とするのは難しいです。しかい、初期費用が安く、管理の手間もそこまでかからず撤退リスクも低い点がメリットです。

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    自動販売機の設置

    生活道路沿いや通行量の多い道路に面した土地であれば自動販売機の設置もおすすめです。設置費用の負担や運営・管理(ドリンク補充やゴミ回収)は業者側が行うため手間がかかりません。収入益はそこまで高くありませんが変形地でも手軽に活用できます。

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    コインランドリー

    アパートなど一人暮らしする方が多い地域であればコインランドリーは高い需要があります。また、布団を丸洗い・乾燥できる大型コインランドリーは設置できるのであればファミリー層の需要も見込めます。収入益はそこまで高くありませんが、初期費用は控えめで撤退リスクが低いため、初めやすい土地活用法です。

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    民泊

    有名な観光地が近い場合などは、民泊としての需要も高く、土地活用が成功する可能性も高くなります。さらに、空き家を観光客向けにリノベーションをすれば、さらに利用者の増加や収入の増加が期待できます。また、民泊として土地活用を行えば、地域の活性化に貢献できるのもメリットです。

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    コンビニ

    都市部または郊外で広い駐車場スペースを確保できるのであれば、コンビニチェーンを展開する大手業者に土地や建物を貸し出して、コンビニエンスストアの店舗を出店する土地活用方法もあります。土地のみを貸し出すことになるため、初期費用をほとんどかけず手軽に始められる点がメリットです。

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