実家を相続してから売却する場合、死亡した親（被相続人）と相続した子（相続人）が同居していたかどうかがまず分かれ目となります。子が同居しておらず、親に配偶者も同居親族もいなかった場合、つまり一人暮らしだった場合は、「空き家の3000万円特別控除」の対象になる可能性があります。 通常の3000万円特別控除は自宅の売却が対象なので、実家の売却の場合、子が居住していることが前提ですが、空き家の3000万円特別控除は空き家対策として2016年度に導入された制度で、同居していないことが条件となります。ただし建物が1981年より前の旧耐震基準で建てられていることや、その建物を解体して更地で売ることなどの条件があります。 一方、子が実家に同居していた場合は、相続後に子が居住を続ければ子の自宅になるので、通常の3000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除の対象になります。それぞれ住まなくなってからの期間や保有期間などの要件を満たすことが前提です。

相続が発生して相続税を算定するときには、実家の土地の評価に小規模宅地等の特例が使えるかどうかが税額に大きく影響します。小規模宅地等の特例とは、親の自宅だった土地について330㎡を限度に相続税の評価額が80%減額されるというものです。特例が適用されると相続税が大きく減額されるケースが多いですが、相続直前に子が親と同居していたことが前提の一つとなります。 ただし同居していなかった子でも、親に配偶者やほかの同居親族がおらず、かつ過去3年間に自分や自分の配偶者が所有する家に住んだことがない子が相続する場合は扱いが変わり一定の要件を満たせば特例が適用されます。

このように大きなメリットのある小規模宅地等の特例ですが、取得費加算の特例との兼ね合いには注意が必要です。取得費加算の特例とは、相続した実家を売却する際に、その実家の相続にかかった相続税を取得費として譲渡所得から控除できるというものです。つまり小規模宅地等の特例で相続税が減額されると、その実家を売却するときに譲渡所得税が増えてしまう場合があります。どちらの特例を選ぶのが得かは、試算してみる必要があります。