高槻市の不動産売却－【実家の売却を生前に行いたい】

高齢となった親が施設などに入居するタイミングで「実家の不動産をどうしようか」と悩み始める人は少なくありません。将来自分が住む予定がない場合、売却を検討する必要があります。その場合、親が存命のうちが良いのか相続後が良いのかなど、迷ってしまうこともあるでしょう。実家の不動産を親の生前に売却すべきか、相続後に売却すべきかわからない親が認知症の場合はどのように手続きするのか実家を売却するとどのような税金がかかるのか、軽減措置はあるのかこの記事では、上記のようなお悩みがある方に向けて、実家を売却するタイミングを判断する基準などについて解説していきます。

実家を生前に売却した方が良いケース
生前に売却を検討した方が良いケースとして主に以下の４つが挙げられます。

将来空き家になる可能性が高い

一般的な住宅と空き家を比較すると、空き家の方が劣化のスピードが早くなります。換気による空気の入れ替えが行われないため、壁の内部や床下に湿気やカビが発生しやすくなり、特に木造住宅は劣化が急速に進みます。また、庭の手入れや掃除、修繕が適切に実施されないことも劣化を早める要因となります。親がすでに高齢者施設に入居していたり、相続人となる子どもがすでに地元を離れていたりする場合は、空き家となる期間が長くなり建物の劣化が進んでしまうリスクもあります。将来住む人がおらず空き家になる可能性が高い場合は、価値が下がる前に少しでも早く売却した方が良いでしょう。
相続トラブルが予想される

不動産は、相続財産のなかでも平等に分割することが難しく、相続トラブルが起こりやすい財産です。相続財産が実家の不動産しかなく平等に分割することが難しい場合や、相続人同士の関係が悪化している場合などは、「誰が実家を相続・管理するのか」などの協議が難航し、相続トラブルが発生しやすくなります。収益ビルなどであれば法人化して家賃収入を得続けることもできますが、通常の木造一戸建てでは現実的ではありません。このような相続トラブルを防ぐためには、あらかじめ実家の不動産を売却して現金化しておくことが選択肢の一つとなります。
売却資金で高齢者施設に入りたい

親に介護が必要となり高齢者施設に入ろうと考えたものの、高額な入居費用を工面できずに断念せざるえないというケースも考えられます。そうした場合に実家の不動産が売却できれば、その売却益を介護費用や高齢者施設の入居費に充てることもできるでしょう。マイホームの売却であれば、3,000万円までの売却益にかかる所得税が非課税になる優遇措置もあるため、活用しやすいでしょう。
小規模宅地特例が利用できない

「小規模宅地特例」とは、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。この特例は、「相続開始前3年以内に相続人が実家に同居していた場合は利用できない」など、適用条件がある点に注意が必要です。特例を利用できなければ相続税が課税されてしまうこともあり、他に相続財産がなければ納税資金が用意できなくなるリスクも生じます。相続税がどのくらいかかるのかを、あらかじめ試算することが大切です。特例が利用できない場合は、スムーズな手続きのためにあらかじめ売却して、現金化した方が良いケースもあります。

実家を生前に売却する場合の進め方

実家を生前に売却するには、以下の2つの方法が考えられます。

親名義のまま売却する

親の判断能力がしっかりしていて、案内の立会いや契約の手続きなども問題なく対応できる場合は、親名義のまま売却する方がスムーズです。通常、不動産の売買契約と引渡し時には、所有者本人が署名・捺印する必要があります。身体が不自由で困難な場合でも、意思確認ができれば「委任状」を用意することで子どもが代理で取引することも可能です。ただし、認知症などにより判断能力が下がっている場合は注意が必要です。意思表示ができないと判断されると契約行為が無効となるため、通常は不動産を売買契約できません。そのような場合は、「成年後見制度」を利用することで親名義のまま子どもが不動産の売買手続きを進められます。
子どもに生前贈与して売却する

親から子どもに、実家の不動産を事前に生前贈与してから売却する選択肢もあります。高齢の親に、契約や立会いなどの煩雑な手続きを任せずに済むので、スムーズに売却活動ができるでしょう。不動産を生前贈与する際に発生する税金は、不動産取得税・登録免許税・贈与税の3種類です。贈与税は、実家の評価額が2,500万円を下回る場合、「相続時積算課税制度」を活用することで生前贈与がしやすくなっています。再開発などで不動産の値上がりが見込まれる場合、事前に生前贈与しておけば相続税を節税できる可能性もあります。

CHECK!

実家売却を生前に行うメリット

生前に実家を売却することには、以下のようなメリットがあります。

POINT01

相続トラブルを防止できる

不動産は適切な管理が必要な上、固定資産税や修繕費など経済的負担もある財産です。相続人が複数いる場合は分割しづらく、管理が大変な実家の不動産をどのように相続するかで遺産分割協議が難航し、相続トラブルに発展するケースも少なくありません。親が亡くなったときに、すでに相続財産が現金化されていれば、このような相続トラブルを未然に防止することができます。
POINT02

売却資金を活用できる

実家の不動産を現金化することで、老後資金などに活用できます。高齢者施設の入居費用に充てられるだけでなく、病気の治療費や生活費にあてるなど、充実したシニアライフを送るために活用する人もいます。また、ライフスタイルの変化にあわせて広い一戸建から駅前の小さなマンションに買い換える事例なども考えられます。
POINT03

贈与の特例が利用できる

「相続時精算課税制度」は、2,500万円までの生前贈与には贈与税が非課税となり、相続時に他の相続財産と併せて相続税が課税される制度です。 60歳以上の父母や祖父母（贈与者）から、18歳以上の子や孫（受贈者）に財産を贈与する際に利用できます。贈与税の非課税枠は年間110万円となっていますが、この制度を活用すると子ども世代の住宅資金や教育資金など、大きい金額の贈与がしやすくなります。

CHECK!

実家の売却を生前に行うデメリット

一方で親が存命のうちに実家を売却することには、以下のようなデメリットがあります。

POINT01

贈与税が相続税と比較して高額になる可能性が高い

相続時精算課税制度を利用すると、毎年の贈与非課税枠である110万円が使えなくなってしまいます。子どもの学費などで今後も贈与したい場合、税率の高い贈与税の納税額が想定される相続税を上回ってしまう可能性が高いため、注意しましょう。また、相続税には相続人が1人のときは3,600万円で、1人増えるごとに600万円ずつの基礎控除（非課税枠）があります。生前に実家を売却することで節税できる額と、将来支払う相続税額を比較してどちらが節税効果が高いか、なるべく正確にシミュレーションしておくことが大切です。
POINT02

次の住居を確保する必要がある

生前に実家を売却する場合、親の次の住居を確保する必要があります。すでに住んでいる賃貸物件であれば、高齢であることを理由に退去を迫られた場合は拒否できます。一方で、新しく入居する物件を探す場合、入居審査が厳しくなってしまうでしょう。なぜなら、高齢者が一人暮らしの場合、誰にも気づかれずに亡くなってしまうことが懸念されるからです。なお、貸主は新しい入居者に対して3年間の告知義務があります。子世代が窓口になり、親とこまめに連絡をとっていることや、実家の売却資金があり滞納の心配がないことなどを示せば、審査にも通りやすくなります。したがって、あらかじめ次の住居を確保した上で売却を進めた方が良いでしょう。

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