高槻市の不動産売却－【相続での不動産売買スケジュール】

相続発生からの不動産売却のための一般的なスケジュール

• STEP.1

  

  財産調査、相続税計算

  
  

  〔必要期間〕少なくとも2ヶ月以上  

  
  

  被相続人名義の財産について調査します。不動産、通帳（現預金）、有価証券、家財、生前贈与、生命保険金などあらゆる財産を調査し目録を作成します。遺言があれば家庭裁判所での検認等の作業も必要です。そして、不動産など全資産の相続税評価算出し、相続税が課税されるか確認します。 税理士に依頼するのであれば、税理士から相見積もり取得し、依頼先の検討・決定に要する時間も加えます。

• STEP.2

  

  遺産分割協議を終え相続登記

  
  

  〔必要期間〕　遺産分割がスムーズに進めば、遺産分割協議書の締結と相続登記完了まで最短2ヶ月半  

  
  

  相続で不動産を売却するときは、遺産分割協議を完了させ『相続登記』をする必要があります。 遺産分割協議は個人でも用意できますが、”決められた書き方“があり、被相続人の戸籍謄本などの収集も必要です。そのため、司法書士等の専門家に依頼することをおすすめします。ステップ1とステップ2で、順調に進められて4カ月程度かかります。

  
  

• STEP.3

  

  不動産調査と売却活動

  
  

  〔必要期間〕不動産調査／価格査定から買主を決定するまで、最短で2ヶ月

  
  

  ・不動産会社による価格査定：1週間

  ・売却のための詳細調査、各種準備（入札、測量など）：1週間

  ・不動産売却活動：1ヶ月半  

  
  

  インターネットに掲載して買主を探していては納税期限に間に合うか不確実です。確実に売却するためには、一般媒介契約であること、限定入札等でおこなう必要があります。

  
  

  不動産調査の際に必ず聞かれることがあります。

  これら資料は不動産売却に必要な物ですので、事前に準備をしておきましょう。

  
  

  1.土地測量図

  2.隣地や道路との土地境界確定書

  3.樹木やブロック塀などの越境物の有無

  4.（前面道路が私道の場合）私道の通行や掘削の承諾書面

  5.建物の竣工図面

  6.最新年度の固定資産税納税通知書

  7.近隣住民の方との取決め書（あれば）

  8.購入、建築時の契約書や重要事項説明書、パンフレット等

  9.管理規約、修繕計画書（マンションの場合）

  10.増改築や修繕履歴の書類（あれば）  

  
  

  ※アパートなどの収益不動産は、これらの他に、賃貸借契約書や管理委託契約書、修繕履歴などを求められます。これらが不明、資料がないという場合は、追加調査や土地測量などの作業が必要です。

• STEP.4

  

  不動産の売買契約、決済

  
  

  〔必要期間〕一定条件が整っていれば、契約から決済まで1ヶ月程度 

  
  

  買い手を見つけ、売買条件を整えたら、売買契約の締結へ向かっていきます。ここまでくればあと一息ですが、売買代金を受領するまでは安心できません。まず大切なポイントとして、『契約条件』をしっかりと理解することです。分からないことは分かるまで何度も不動産会社に説明を求めましょう。必要に応じて条件交渉も必要です。 不動産売却に慣れている方は少数ですから、売買条件が自分にとって有利なのか不利なのか、売買契約書を見ても見慣れない言葉が並んでいるので理解するまでに時間がかかるのではないかと思います。必ず、契約日よりも前に契約書案の提示を受けて説明してもらいましょう。もし不安があれば、セカンドオピニオンとして税理士や司法書士、不動産コンサルタントにも確認をお願いしましょう。売買条件が成就していれば、不動産の引渡し（決済）です。 

  
  

  主な売買条件は以下のようなことです。 

  
  

  ・土地境界確定（通常、着手から2~3ヶ月かかる）

  ・越境物の解消（軽微なものでも1ヶ月以上かかる）

  ・私道の通行掘削承諾書の取得（1.5ヶ月以上かかる）など  

  
  

  これらは売買の引渡し条件になる項目になることが多いです。  遅くとも売買活動を始めるころ（ステップ3）にはこれらの項目に着手していて、売買契約時点からあと1ヶ月以内に作業が終わる目途がついていなければなりません。  ステップ3（売買活動）とステップ4（契約－決済）は最短でも4ヶ月半かかります。契約条件が一つでも成就しなかったり、作業が長引いたりすると相続税の申告期限に間に合わないこともあるので要注意です。