高槻市の不動産売却－【特定空家と固定資産税】

特定空家と固定資産税の関係を知ろう

2015年5月、倒壊などの危険性の高い空き家を減らし、所有者に対し適切な管理と活用を促す「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家対策特措法）」が全面施行されました。これにより、「特定空家等」（以下、「特定空家」という。）に指定された空き家の所有者が、自治体の勧告措置にもとづいた改善を怠った場合、固定資産税の住宅用地の特例が適用解除され、更に命令にも従わなかった場合には50万円以下の過料が科せられるようになりました。

どのような空き家が「特定空家」に指定される？

倒壊等が著しく保安上危険となるおそれがある

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「建築物が倒壊等するおそれがある」若しくは「屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある」又は「擁壁が老朽化し危険となるおそれがある」に掲げられる状態（将来そのような状態になることが予見される場合を含む。）に該当するかどうかで判断します。
著しく衛生上有害となるおそれがある

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「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」を判断する際は、「建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある」又は「ごみ等の放置、不法投棄が原因でその状態にある」に掲げる状態（将来そのような状態になることが予見される場合を含む。）に該当するかどうかで判断します。
適切な管理が行われておらず、より著しく景観を損なっている

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「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」であることを判断する際は、「適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている。」又は「その他、周囲の景観と著しく不調和な状態である。」に掲げる状態に該当するか否かにより判断します。
周辺の生活環境の保全を図るために放置するのが不適切である

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「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」であることを判断する際は、「立木が原因で、以下の状態にある。」「空き家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある。」又は「建築物等の不適切な管理等が原因で、以下の状態にある。」に掲げる状態に該当するか否かにより判断します。

特定空家に指定されると固定資産税にどう影響する？

空家対策特措法の施行により、特定空家に指定された空き家は、勧告措置がとられると、固定資産税の住宅用地の特例が適用除外されることになりました。施行前は、空き家であっても200平方メートルまでの敷地部分に対しては、固定資産税額を算出する基になる金額（課税標準額）が6分の1に減額される特例が適用されていましたが、これがなくなることで固定資産税負担が大きく増加することとなりました。特定空家に指定された場合、仮に建物を解体して対処しても、更地として（住宅用地の特例対象でない）固定資産税が課税されるため、空き家を売却して手放すかどうかなど、早急に検討しなければならないでしょう。最近では、空き家を解体する際の費用を助成したり、売却先や再利用方法について相談に応じたりなど、管理に行き詰まった空き家の所有者を積極的に支援する自治体も増えているので、不安な場合は最寄りの窓口へ相談してみることをおすすめします。特定空家の所有者は、売却するなどの選択を迫られますが、劣化の進んだ物件をいざ売却しようと思っても、売り手がなかなか見つからない……といった問題に直面しやすくなります。そのため、できるだけ早めに空き家の管理や、将来的な対処方法について検討しておくことが大切です。

CHECK!

特定空き家に認定されないための対策

相続した空き家が特定空き家に認定されないためには、次のような方法があります。

POINT01

住む人を探す

まずは、家族や親族のなかで空き家に住む人がいないかを確認します。空き家は、人が住んでいる建物よりも痛みが早く進みますが、人が住むことで適切に管理され、良好な状態を保つことができます。
POINT02

活用する

空き家が賃貸需要のある立地にあれば活用が考えられます。活用によって安定収入が得られれば、副収入や老後の自分年金にも充てることができ、維持管理コストをまかなうこともできます。空き家をそのまま活用する手法としては、貸家、シェアハウス、民泊などがあります。ただし、空き家はもともと古い建物なので、活用するためには多額のリフォーム費用が必要になるケースもあります。そのため、あまり費用がかかりすぎると、リフォーム費用が回収できないリスクもあります。
POINT03

解体する

空き家の維持管理コストの負担が重く、活用も難しい場合には、解体も選択肢になります。空き家を解体する大きなメリットは、建物自体の管理をする必要がなくなることです。解体後は、更地にして活用する方法と、建て替えて活用する方法があります。更地で活用する方法には、駐車場、駐輪場、貸コンテナなどがあります。ただし、空き家を解体してしまうと、前述のように小規模住宅用地の軽減が受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまうため、事前に解体後の活用計画をきちんと見極める必要があります。
POINT04

売却する

空き家を持ち続けていても、将来住む予定も活用する予定もない場合は、売却が有力な選択肢になります。長年愛着のあった実家を手放すことにもなるので、さびしい思いをするかもしれませんが、空き家を持ち続けるための維持費用や労力の負担がなくなり、特定空き家になってしまうことも防げます。

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