土地や建物は資産価値の高い財産ですが、相続してもメリットばかりとは限りません。

すでにマイホームを購入している方や、仕事の都合で遠方に住んでいる方は、親が住んでいた実家を相続しても自分が住むわけにはいかないでしょう。

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかり、築年数が古ければリフォームや建替え、解体などの費用も必要になります。

同居親族がいれば空き家にはなりませんが、評価額によっては相続税が発生し、手間のかかる相続登記(名義変更)にも対応しなければなりません。

実家を相続したときの手続きや、相続税の計算方法をわかりやすく解説します。

実家に住めないときの活用方法も紹介しますので、実家を相続する予定の方や、相続直後の方はぜひ参考にしてください。

相続した実家の活用方法
相続した実家にはいくつもの活用方法があるので、コストや収益などを考え、自分に合った方法を選んでください。

  • 自分で住む

    相続した実家に自分で住むと、固定資産税の軽減措置を引き続き受けられます。 空き家になると固定資産税が6倍程度になるため、自宅を有効活用しつつ、税負担が軽くなるというメリットがあります。 また、自分で住む予定がない場合、他の相続人に住んでもらえば税負担はありません。 ただし、実家以外に主な相続財産がなく、相続人が複数いるときは、公平な遺産分割が難しくなってしまいます。 相続人それぞれの取得分を公平にするため、実家を相続した人が、他の相続人に代償金を支払うケースもあるでしょう。 相続した実家の築年数が古いときは、修繕費も確保しておく必要があります。

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  • 貸家にする

    自宅を貸家にすると賃料収入を得られるメリットがあり、賃貸向けの改修も低コストです。ただし、賃貸アパートやマンションよりも借り手が見つかりにくく、一度退去すると次の入居者が見つかるまで数カ月かかる場合もあります。


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  • 貸店舗や事務所にする


    貸店舗や事務所も初期費用が少なく、利回りのよさもメリットですが、立地条件によってはまったく借り手がつかない可能性もあります。駐車台数が決め手になる場合もあるでしょう。


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  • 賃貸併用住宅にする


    賃貸併用住宅とは、たとえば1階部分を自宅にして、2階部分は賃貸住宅とするものをいいます。賃貸併用住宅にリフォームや建替えしたときは、自宅も新しくなり、一定条件を満たせば住宅ローンも使えます。家賃収入で住宅ローンを返済できるメリットもありますが、貸家と同様に借り手が見つかりにくく、自宅併用のため、利回りが小さくなるデメリットもあります。


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  • 賃貸アパートを建てる


    賃貸アパートは節税効果が高いため、固定資産税や相続税対策としても有効な手段です。立地によっては高利回りを期待できるメリットもありますが、解体費と建築費がかかり、将来的には大規模修繕も必要です。郊外の場合は駐車場が欠かせないため、十分な面積がなければ難しいでしょう。


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  • 介護施設にする


    介護や福祉施設は長期的に利用してもらえる可能性が高く、建物の修繕も介護事業者が行います。建替えする必要もありませんが、介護向けの改修費用が高額になり、事業者が撤退すると次の借り手が見つかりにくいデメリットもあります。


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  • 等価交換する


    等価交換とは、分譲マンションやビルの建築に土地を提供し、完成後に建物の一部と等価で交換する方式です。建築や資金調達はデベロッパー(土地開発業者)が行うため、自己資金の必要がなく、一定条件を満たせば売却(等価交換)にかかる課税も繰り延べできます。 しかし、土地と建物の権利関係が複雑になるため、売却や建替えが困難になる場合があります。等価交換の対象になる土地は立地条件がよく、別の方法でも十分な収益を出せる可能性が高いため、慎重に検討する必要があるでしょう。


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  • 売却する


    売却も自宅を活用する方法の1つです。住む予定や活用する予定がなければ、売却して現金にする方が得策かもしれません。 ただし、すぐに売れるとは限らず、売却による利益に譲渡所得税もかかります。また、他の親族(兄弟など)から反対されるケースもあるため、全員と話し合ってから決めた方がよいでしょう。 なお、相続した空き家を売却したときは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例もあります。特例の適用要件がかなり複雑なので、自宅を売却するときは税理士にも相談しましょう。


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実家を相続したときの手続きの流れ・期限

実家には相続税がかかる可能性が高いため、相続税の申告・納付期限に合わせて手続きを進めます。

1.被相続人の死亡

2.遺言書の有無を確認

3.相続人の確定と財産調査

4.相続放棄や限定承認の選択

5.被相続人の準確定申告

6.遺産分割協議書の作成(遺言書がない場合)

7.相続税申告と納付

8.実家の相続登記

相続税評価額の計算に決まったタイミングはありませんが、相続税申告までに確定する必要があるため、できるだけ早めに対応しましょう。 相続登記も2024年4月1日以降は義務化されるので、こちらも早めの対応をおすすめします。

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