住宅ローン完済せず売却できる⁈

転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、家の売却理由は様々です。 しかし、売却時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。 家のローンが残っていることで売却を諦めている人がいるかもしれませんが、実際はローンが残ったままでも家は売却できます。 この記事では、ローンが残っている家を売る方法や売却成功のコツを解説いたします。ローンが残っている家を売りたい方は、最後まで読み一度検討してみてください。

CHECK!

ローン返済中の家を売るならまず現状を把握

住宅ローンが残っている家を売ることは可能ですが、ローンを完済し抵当権を抹消することが条件です。

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    POINT01

    ローンの残債を調べる

    ローン残高は、固定金利なら借りたときに発行されますが、変動金利なら金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。返済予定表を無くした場合は、その金融機関から残高証明書を発行してもらうことで直近のローン残高を確認できます。 


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    POINT02

    家の売却額を調べる

    家の売却資金をローンの返済に充てるのが一般的です。 現在の相場に照らして家のおおよその売却価格を知るには査定をする必要があります。 査定とは、家の立地や土地建物の状態、周辺環境など様々な条件を踏まえていくらで家が売れそうかという価格を算出することです。 


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    POINT03

    家の売却金額でローンを返済できるか確認

    家の売却資金でローンを完済する人がほとんどです。ローンの残債と想定される家の売却金額を照らし合わせてその差額を確認しましょう。 実際に売却できた家の売却金額から諸経費を差し引いた金額がローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却で得た資金を使ってローンを完済できるため売却に支障はありません。 

家の売却資金だけでローンを完済できないことも


家の売却資金だけではローンを完済できないケースも多々あります。 特に戸建ての場合、建物が木造であることが多く、建物の劣化などから建物の価値が意外と早く落ちてしまうため、住宅ローンの残高が減るスピードよりも、住宅の資産価値が落ちる方が早い傾向があるからです。家の売却した時の価格が残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却資金で足りないローン返済分の差額を補填しなければいけません。 しかし、工夫次第ではできるだけ高く家を売却して少しでも住宅ローン返済を多くすることも不可能ではありません。


オーバーローンの家を売却する3つの方法

家の売却資金でローンを完済できない「オーバーローン」時の対処法を3つ紹介します。


  • 手持ち資金で補填する


    基本的には、自分の預貯金など自己資金内で支払えるのがベストです。 それが難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りることになりますが、融資の審査も厳しく、借りられても高い金利で借りることになります。 住宅ローンの完済に目途が立たない状態で売却する場合は、ある程度の覚悟が必要となります。

  • 住み替えローンを利用する


    「住み替えローン」とは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。住み替えローンを利用できれば、手持ち資金では従前の住宅ローンの返済ができない場合でも住み替えることができます。 また、従前の住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンを利用すれば、借入額が増えても以前と変わらない返済額に抑えられることもあります。

  • 任意売却を検討する


    任意売却とは、住宅ローンの返済できなくなった際に、金融機関から特別に合意を得て不動産を売却する方法です。特に、売却資金だけではローンが完済できない場合は、売却後のローン残債の返済のことも金融機関と合意する必要があります。 金融機関に相談して、特にこのまま返済が難しいと判断された場合に任意売却が認めてもらえるケースがあります。


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