不動産売却時の最注意点「オーバーローン」とは?


オーバーローンとは物件を売るときに住宅ローンの残債が売却金額よりも上回っていることを言います。

不動産売却時に残債が2,000万円残っており、売れた金額が1,500万円とすると500万円足りていないこの状態をオーバーローンと言います。

逆の場合はアンダーローンと言い、売れた金額が残債以上の状態を言います。この場合は、残債がないので問題なく不動産売却を行えます。

しかしオーバーローンの場合には残債を完済できないので、基本的に不動産売却ができません。

オーバーローンにならない為の準備!


  • 住宅ローン残債を調べる

    まずは、借入先金融機関から送付されている住宅ローン返済計画書や残高証明書にて住宅ローンの残債を確認しましょう。

    残債の確認ができていない状態だと、不動産売却のスタートにも立てません。

    相場で売れれば、残債を消せるのか。ここが重要なポイントです。

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  • 売却価格をきちんと調べる

    一番は不動産業者に査定をして頂くのがベストです。しかし、一社だけではきちんと調べたとは言えません。不動産査定額とは車の査定や古本査定などとは違い、買取価格の絶対値では無いからです。あくまで、「これぐらいなら売れるでしょう」という推定価格だからです。高くても安くても買主がいなければ不動産は売れません。ですので、不動産も買取価格と一般的な売却価格の両方をでしてもらうと今後の資金計画を立てやすいです。

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CHECK!

オーバーローンになりやすい場合

当てはまっていないかチェックしてみてください!

  • 1920タイル圧縮

    POINT01

    諸費用も借り入れしている。

    不動産購入時、近年の住宅ローンは購入に対する諸費用も借入額に組み込むことが可能となっております。また、新築戸建ての場合には、不動産価格の15~20%程度まで諸費用を借り入れすることが可能です。

    ですので、購入した段階ですでにオーバーローンの状態になっているのです。

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    POINT02

    建物の価値の低下

    築年数が経つにつれて、建物の価値は下がっていくものです。著しく建物の価値が低下すると、不動産売却時の残債を無くすことができないかもしれません。しかし、重要なのは建物ではなく、土地価格です。近年は不動産バブルと呼ばれるほど土地の価格が上がっております。ですので、土地の価格が下がっているのか上がっているのかも重要なポイントとなります。なので、小さい土地にされると建物の金額は下がる一方で、オーバーローンになる確率が高くなります。

  • 1920タイル圧縮

    POINT03

    その他のケース

    □返済期間を長期で組んでいる

    □金利が高い住宅ローンの選んでいる(2%~)

    □築年数が古い中古戸建でリフォームローンを組んだ

    □離婚時の精算で不動産売却を行うとき

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