多くの買主にとって「購入後に負担が少ない物件かどうか」が解体するかしないかの基準になります。

「建物が著しく老朽化している場合」「傾斜地など立地が悪い場合」は解体をしておいたほうがいいケースになります。

解体費用の負担を考えると、同じ条件で更地になっている土地のほうがより魅力的に感じます。

建物が古い場合、解体工事負担の懸念で敬遠されることがあります。

くわえて傾斜地など立地環境なので解体工事がしにくいことが多くなります。

さらに解体費用が高額になることも人気を落としてしまうことにつながります。

思い切って更地にすることで一時的に売主の負担は増えるものの、結果として高く売れやすくなるかもしれません。

古家を残したまま売却することによるデメリットは売却価格の交渉でも不利になることがあります。

買主から建物の解体費用分の値引きを交渉される可能性を高めてしまうことがあるからです。

さらに解体せずに売却する際の注意点としては、買主が建物を解体したときに埋設物や土壌汚染が見つかった場合、売主が契約不適合責任を問われるリスクがあることも挙げられます。

売主が責任を負う期間について、売買契約の際に取り決めておくとスムーズに安心した売却ができるでしょう。

当然のことながら解体費用のコストが大きなデメリットになります。

解体費用は建物の広さや土地の状況にもよりますが、100万円以上かかるケースがほとんどです。

さらに古家が付いた土地として売却するほうが、買主が建物をイメージしやすく、売却がスムーズにいく場合があります。

築年数が浅かったり、きちんと修繕された古家など買主がそのまま住めると判断されれば、建物の広さや日当たり、2階からの眺めなどを体感できるので、より売りやすくなることがあります。

さらに建物が残っていると、建物の状態によっては金融機関による住宅ローンの審査が通りやすいとも言われています。

買主が住宅ローンを借りやすい状況も売りやすさにつながるでしょう。

また、住宅が建っている土地は、固定資産税や都市計画税の軽減を受けられます。

建物を解体してしまうと受けられなくなり、固定資産税や都市計画税がもともとの税額に戻ってしまいます。

更地にする際にしっかり確認をしておかないと、宅地としての売却そのものができなくなることがあるので注意が必要です。  土地の道路付などで現行の建築基準法に適合しておらず、「再建築不可」となっている場合は、建物を解体すると新たに住宅を建てることができなくなります。

もちろん建物を残していればリフォームして使い続けることができるので、売却しやすくなるケースが考えられます。

また、古い農家などでありがちなのが「市街化調整区域」の場合です。

この市街化調整区域では、基本的に開発行為などが制限され、住宅を建てることはできません。

 農地は基本的に市街化調整区域という住宅建築を規制するエリアになっていることが多いので、うっかり解体をしてしまった場合、その後、新しく家を建てる場合や、再建築する場合、増改築・リノベーションをする場合にも、自治体に許可を得て建築する必要がでてきます。 こうした土地の規制についてもチェックすることが大切です。

更地にする場合の主なデメリット

（1）解体費用がかかる

（2）固定資産税など税負担が大きくなる

（3）再建築不可になり宅地売却ができなくなる可能性がある

古家といっても千差万別であり、「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。古家が残ったままの土地を売る場合、古家付き土地として売る場合と建物を解体して更地で売る場合では、どちらが売却しやすいのか。両者をよく比較して、最善の選択肢を決める判断材料にしてください。