収益物件は住宅相場よりも利回りが基準！
一般的な土地や住宅相場は居住用住宅の為の金額？
収益物件は居住用住宅とは異なり、一般に公開されている公示地価などとは査定相場が異なってきます！売り物件の利回りが重要なポイントとなってきます。
また、一棟マンションやアパートなどに関しては空室状況のよって売却査定額が変わります。満室の場合ですとその分家賃収益が多くなりますので、それに伴い利回りが高くなります。そのため査定額が上がったり、次の購入希望者が現れやすいです。
収益物件を高く売るタイミング
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①修繕前
収益物件もある程度の築年数が経てば、修繕工事が必要になります。そのため入ってくるだけではなく。退去が重なったりすると出費が大きくなります。そのため修繕金額が売却予定金額より上回りそうな場合は、修繕前に売却することで利率をアップすることが可能です。
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②入居者が満室時
収益物件が満室の場合収益物件としての価値がかなり上がります。空室に対するロスもありませんし、募集をかける手間もハブけます。また、ファミリータイプの間取りが多いようであれば、すぐに退去される方も少ないと考えられますので少し高めの金額設定でも買い手がつく可能が高いと考えられます。
CHECK!
収益物件の売却が失敗してしまう原因
実は見落としがちな部分がるかもしれません！
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POINT01
税金や運用コストを考えていない
売却時はトータルのコスト計算で考えましょう！
買った時よりも高く売れたから、売却の成功だ！という訳ではありません。運用にかかった費用や税金といったマイナスの部分と家賃収入で入った利益と売却で得られる利益総合的な部分から売却をお考えになってください。
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POINT02
ローンの残債を考慮していない
見落としがちなのがローンの残債です。売却金額で残債を相殺することができても、手元に残るお金が無くなりますので、次の収益物件を購入する際にまた同じような収益物件を購入することになり不動産投資の利益があまり変わらないなどの状況に陥ってしまいます。ですので収益物件の売却時にはキャッシュフローをより大きいものにできるように売った金額が手もとに残るような売却が良いと考えられます。
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